Назад

Просто метры никому не нужны

Компания Legenda Intelligent Development собирается представить новый проект ("Московский, 65″) и новый для себя сегмент — Legenda Business. Что не устраивает девелопера в традиционной рыночной градации и почему даже для премиальных сегментов локация в центре — не главное, рассказывает руководитель холдинга Василий Селиванов.

— Как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке?

Рынок активен. В этом году произошло много важных событий, которые неизбежно и радикально этот рынок изменят. Правда, пока ни власть, ни застройщики не понимают, как именно все будет меняться. Эта неопределенность вкупе с ожиданием роста ипотечных ставок создали всплеск спроса и повышение цен. Кроме того, фактор обеспокоенности и ожидания рисков усилил тренд на расслоение рынка. Но в целом позиция сегодня у многих выжидательная.

— Чего именно ждут — и от кого?

В первую очередь, конечно, от власти. Очередных поправок в 214‐ФЗ, которые должны внести здравый смысл в новые правила и привести в порядок тот сумбур, который образовался в трактовках последних изменений. Нам нужны простые, точные и ясные ответы на группу технических вопросов, чтобы структурировать модель взаимодействия с банками, которые тоже не понимают, как работать в новых условиях. А без этого невозможно приступать к реализации новых проектов. Поэтому многие рассуждают так: есть проекты по старым правилам, мы с ними будем работать, а там посмотрим.

— Как думаете, будет хуже или лучше?

Я не исключаю некоторых рыночных трагедий. Но в конечном итоге все будет правильно. Наверное, кому‐то будет просто больно, а кто‐то не выживет, но это действительно оздоровление. Пусть тяжелое, но к лучшему. И нам как компании, которая работает за идею качества, на руку зачистка рынка от тех, кто цинично клепает бетонометры. Мы готовы к нормальному честному рынку и качественной конкуренции.

— Не навредит ли рынку сокращение предложения?

На мой взгляд, сократить предложение в Санкт‐Петербурге естественным рыночным образом будет даже полезно.

— Чтобы количество перешло в качество?

Не только. Скорее, чтобы вернуть элементарную финансовую устойчивость в отрасль. Избитый стереотип о бешеной рентабельности — миф. И будет только хуже, если продолжать об этом говорить. Но никто не хочет слушать застройщиков и смотреть на реальные цифры. Рентабельность сейчас в среднем 5–7%, то есть в пределах погрешности в расчетах, при этом себестоимость строительства постоянно растет, и нам еще власть сверху спускает дополнительные обязательства. В таких условиях никто не может всерьез думать о качестве и развитии.

— Как же вы выходите из положения?

Мы изначально работали по собственным принципам и стандартам, отличным от рынка. У нас есть свои идеи, свой сегмент, и мы планомерно зарабатывали ресурс бренда, строя качественные проекты. Нам теперь есть что показать, и многие сделки строятся именно на разнице между тем, что делаем мы, и тем, что представлено на рынке. Два наших проекта, которые сейчас сдаются, добавят весомых аргументов нашим потенциальным покупателям. К сожалению, пока еще мы часто сталкиваемся с необходимостью доказывать, почему такая разница в цене нашего продукта и среднерыночного.

— И почему же?

Потому что цена среднерыночного не является справедливой и не позволяет добиться качества. Вот и все.

— Поэтому вы создаете авторские сегменты? Вам не хватает традиционных?

Если бы у сегментов, сложившихся на рынке, были крепкие стандарты и они бы нас устраивали, мы, возможно, работали бы в этих стандартах. Но их попросту нет. Жилье комфорт‐класса сегодня — абсолютно аморфное, резиновое понятие, продолжающее деградировать как сегмент. Проектные решения, перенесенные из полей куда‐нибудь в город, только за счет этого автоматически выводятся в комфорт‐класс, никак не изменяясь качественно. Поэтому мы никогда не говорим, что работаем в комфорт‐классе, вместо этого Legenda создала свой сегмент — Smart.

— А в других сегментах?

Ситуация похожая. Мы внимательно изучаем рынок и конкретные проекты и видим: большинство недавно построенных и строящихся сейчас объектов, заявленных в бизнес‐классе, являются «бизнесом» только по принципу локации. Качества, устраивающего нас, там нет. Более того, некоторые из них по качественным характеристикам не дотягивают даже до нашего «Смарта». Бизнес‐класс сегодня количественно растет. По двум причинам. Во‐первых, доминирующее количество выходящих на рынок площадок — это околоцентральные районы и зона редевелопмента, что вполне может называться бизнес‐локацией. Поэтому любой проект здесь так и позиционируют.

Во‐вторых, в покупку квартир бизнес‐класса вовлекаются те, кто еще вчера довольствовался комфортом. Чтобы покупатель мог себе это позволить, нужно сократить площади квартир. И вот тут бизнес «сыпется» — появляются, например, студии, что для бизнес‐класса неприемлемо. Разумный потребитель уже должен задуматься: какой будет социальная палитра в доме, где одновременно и студии, и огромные пентхаусы? Качество среды занимает ключевое место в решении о приобретении квартиры, людям просто метры уже давно не нужны. Так что «бизнес» пока уверенной дорогой идет в такой же абстрактный и невнятный сегмент, как «комфорт». Но мы для себя видим хороший потенциал в ценовой вилке 170–220 тыс. и создаем Legenda Business.

— Это нечто среднее между Smart и Premium?

По иерархии — да. По философии — это наше представление о том, каким может и должен быть настоящий бизнес‐класс. «Московский, 65» находится в хорошей, «вызревшей» бизнес‐локации. Еще лет шесть‐семь назад я не готов был бы рассматривать «Петмол» под флагманский проект в новом сегменте. А теперь сформирована вся окружающая застройка, ее классность, и, к тому же, это последняя площадка в районе.

Проект делал Никита Явейн для предыдущих собственников, мы коренным образом меняли все внутри, но архитектурную концепцию приняли. Продолжаем удивлять беспрецедентными планировочными решениями: в этом проекте на 411 квартир 80 уникальных типов планировок. Мы структурировали их в пять коллекций, объединив по набору определенных характеристик — от базового набора функций в минимальном для бизнес‐класса метраже (Primary) до все более роскошных апартаментов (Exclusive).

— Почему проект на Институтском проспекте вы позиционируете не в сегменте Legenda Business, а в Legenda Premium?

Во‐первых, мы считаем этот участок лучшим на севере города. Во‐вторых, если бы это был большой комплекс, конечно, он стал бы бизнес‐классом, но в доме будет всего 100 квартир. В‐третьих, он сделан по всем нашим премиальным канонам: исключительные планировочные решения, исключительное качество архитектуры и деталей.

— А место?

Мы давно говорим, что премиальное место — это не обязательно в центре. Ключевая компетенция профессионального девелопера — увидеть и рассчитать потенциал локации. На примере «Победы, 5» мы эту теорему уже доказали, докажем и на этот раз. Другое дело, что, позиционируясь в премиум‐сегменте, недостаточно просто написать список опций и против каждой выполненной ставить галочки. Главное для нас не «что» а «как». Это касается качества и архитектуры, и материалов, и планировок, и средовых условий.

— Поймет ли ваши критерии клиент?

Мы работаем с вдумчивым потребителем. Клиенты, готовые заплатить за качество, есть. Их не так много (не на миллионы квадратных метров), и если их в данный момент нет на рынке, то только потому, что нет для них предложения. Они смотрят на проекты, которые есть, и шило на мыло менять не хотят. Если бы им нужен был центр — они бы давно там жили. А они ждали соответствующего им по уровню и статусу проекта в своем районе. Когда они видят наши проекты, они приходят в Legenda.

                               Интервью Вероники Зубановой                               

                               Источник фото В. Г. Селиванова: https://www.kommersant.ru/gallery/3804264

Все новостиКоммерсант