06 сентября 2021

Пресса

Назад

«Мы умеем женить планировки с архитектурой»

О том, какой потребительский спрос следует за темпами застройщиков, как в высоком, так и в низком ценовом сегменте, а также о тенденциях рынка.Мы прекрасно понимаем, что в текущей ситуации разумно оставаться дома. Но это время можно провести максимально эффективно, выбирая и даже приобретая квартиру в удаленном режиме!


КоммерсантЪ:

Как изменились цены, продажи, покупатели и покупательная способность за последние два года?


Всеволод Глазунов:

Рынок кардинально изменился, произошли тектонические сдвиги, которые случились почти одновременно: и реформа отрасли со счетами эскроу, и пандемия, и субсидирование ипотеки. Сейчас, как никогда четко, видно, что на рынке существует эластичность по цене и предложению: если резко увеличить возможности потребителя, не увеличив при этом предложение, то рынок отреагирует как любой нормальный товарный рынок: цены начнут резко расти. Сейчас глобальные инфляционные процессы держат девелоперов в тонусе и требуют аккуратного управления ценами. Все это привело к тому, что мы переходим на новый ценовой масштаб в Петербурге и Москве, и, скорее всего, этот уровень сохранится на долгое время.


Каковы значения этого нового ценового масштаба?


Это не средняя цена на рынке, потому что, честно говоря, этот показатель всегда был бессмысленной цифрой, ведь мы не говорим, например, о средней цене на автомобили, потому что понимаем, что это неинформативно. Вместе с этим можно констатировать, что недвижимость в целом стала дороже. При этом предложение по квартирам в нижнем ценовом сегменте полностью вымыто имеющимся спросом, выбора здесь почти не осталось, а это само по себе уже корректирует среднюю цену вверх. Насколько я знаю, девелоперы активно работают над тем, чтобы найти и вовлечь в оборот дешевый земельный ресурс, который позволит восполнить дефицит этого предложения.


Вы можете спрогнозировать динамику темпов роста?


Все зависит от возможности потребителя. В Петербурге рост цен уже невозможен, а предложение — недостаточно. Мы столкнулись с ограничениями емкости рынка — потребителей на бюджеты качественных городских проектов больше не становится, соответственно, для того чтобы девелоперам поддерживать свои обороты, для того чтобы генерировать необходимую выручку, компании будут вынуждены искать развитие в нижних сегментах, как следствие, можно прогнозировать, что в ближайшие годы будет увеличиваться предложение более доступного жилья. В отдельный момент, за счет увеличения объемов недорогой недвижимости, цены на квартиры в этом сегменте в среднем могут стагнировать или даже снизиться. Но это не значит, что «рынок рухнул», это — лишь статистическая коррекция. Не стоит рассчитывать на долговременность такого эффекта и на слишком значительное удешевление — на ценовые уровни 2020 года мы не вернемся.


Как повлияет на девелоперов дальнейшее повышение ключевой ставки?


Программа льготной ипотеки в Петербурге и Москве уже и так закончилась, то есть введение ограничений по минимальному субсидированному кредиту в принципе не работает на столичных рынках, просто потому что здесь нет такого дешевого предложения. С точки зрения масштабов России — это правильная мера, так как она направляет потоки и оказывает помощь в тех регионах, где это действительно надо. В столицах достаточно платежеспособных потребителей, которые способны покупать недвижимость без субсидий, хотя при ее наличии от нее, конечно, не откажутся. Ключевая ставка — фактор, который влияет на доступность кредита и количество денег, вращающихся в экономике, и он гораздо более значим. Я бы его связывал не только с ипотекой, а в целом с возможностями потребления и ростом платежеспособного спроса населения. На сегодняшний день в нашей стране удовлетворенность спроса на жилье крайне низкая. В среднем россияне живут сравнительно бедно, в морально устаревшем жилье и при первой же возможности с удовольствием меняют квартиру на более современную. Однако все это ограничивается их экономическими возможностями. Поэтому я воспринимаю ключевую ставку как инструмент развития экономики и доходов населения в целом. Чем больше будут зарабатывать наши граждане, тем интереснее будет жить рынок недвижимости.


Чем отличается на данный момент спрос в Петербурге и Москве, в чем сходства и различия двух регионов?


Самое главное отличие Петербурга от Москвы в том, что в Петербурге крайне ограничена верхняя ценовая планка. Например, в бюджете выше 20 млн рублей в Северной столице работать становится очень тяжело — рынок сжался. Кроме этого, как я уже отмечал, наблюдается очень узкий диапазон предложения в нижнем ценовом сегменте. В бюджетах ниже 5 млн рублей выбора практически нет. Основной объем предложения переместился в высокий ценовой сегмент, резко выросла доля бюджетов выше 15–20 млн, и они пока с трудом находят свой спрос. В Москве ситуация более интересная, ведь рынок в столице более эластичен, более восприимчив к цене: квартиры подорожали, но объем спроса и количество сделок при этом не уменьшились. Поглощение в Москве во всех сегментах остается стабильным, в Петербурге же только в июле, по данным Legenda, количество сделок и бюджет по ним возвращаются к росту.


Как меняются запросы у клиента, у которого есть возможность вложить более 15 млн рублей? На что он обращает внимание в квартире, что является ключевым фактором при выборе? Насколько это инвестиционный спрос?


Инвестиционный спрос сегодня ограничивается бюджетом в 10–12 млн рублей. В этой модели инвесторы по‐прежнему предпочитают маленькие лоты. Если говорить о тех, кто покупает метры для того, чтобы сохранить свои сбережения, то клиенты смотрят на квартиры исключительно как потребители: их в меньшей степени интересует доходность, в большей степени — качество продукта. Более того, в последние годы активно развивается фактор ликвидности: при выходе на сделку тщательно оценивается, насколько объект будет ликвиден при продаже в будущем. В этом смысле потребитель сильно изменился, потому что раньше люди чаще покупали объект на долгую перспективу и не планировали заранее, как будут выходить из этой недвижимости. Причем сейчас сроки продажи измеряются не 20–30 годами как раньше, а определенным моментом в жизни человека, когда он захочет продать квартиру, обычно это 6–8 лет, и поэтому уже сейчас она должна быть современной, в модном месте, в хорошем доме.


Какие еще запросы у потребителя?


За последние десять лет покупатели, увидев радикальные изменения в качестве продукта, предлагаемого на рынке, с удовольствием откликнулись и начали отдавать предпочтение качественным проектам. Под качеством проекта мы понимаем совокупность характеристик — это и красивая архитектура, и хорошие качественные дворы, и безопасность, и локация. Местоположение не ограничивается параметрами «близко к центру», стала важна «модность» локации, наличие современной разнообразной городской среды вокруг.


Есть какая‐то определяющая деталь в квартире, наличие которой служит стимулом к вложению средств?


Легенда продолжает создавать и развивать тренды. Девелоперы на сегодняшний день уже отработали функциональность квартир: обычным стало наличие нескольких санузлов в квартире, мест хранения, зонирование, расположение и конфигурация спален и гостиных. Это уже воспринимается как must have. Если человек в дальнейшем хочет реализовать свою недвижимость, необходимо, чтобы квартира была не только красивой, но и обладала удобной планировкой, чтобы функции разных комнат взаимодействовали между собой, чтобы габариты помещений позволяли реализовывать современные идеи интерьера, дизайна и организации пространства. В связи с этим мы выделяем отдельную линейку квартир в достаточно высоких ценовых бюджетах, которые называем «дизайнерские квартиры». Это объекты, которые спроектированы таким образом, чтобы позволить реализовывать современные интерьерные веянья. Дело в том, что если об этом заранее не подумать, то придется мечты о современном интерьере натягивать на существующую планировку, и, как правило, это не очень получается, потому что не заложены правильные пропорции помещения, не предусмотрены места, в которые должны встать мебель или оборудование. В итоге получается, что взаимодействие предметов мебели и интерьера не продумано на уровне планировочного решения, а это ведет к вынужденным компромиссам. Мы же закладываем в свои планировки подобные возможности, и потребитель на это активно и охотно откликается, поэтому приобретение квартиры переходит из разряда удовлетворения исключительно функциональных потребностей в эмоциональную составляющую, когда клиент покупает не просто жилье, а квартиру мечты. За последние десять лет такая «мечта» эволюционировала: сначала это было жилье просто в крутом месте, потом — планировка с продуманным функционалом, теперь же — это квартира и дом с модным современным интерьером. Мы умеем «женить» планировки с архитектурой, у нас всегда это сочетается. Из нужных окон есть нужные виды, которые работают на капитализацию площади и повышают ее ценность для потребителей и, в конце концов, ее ликвидность.


Вы отметили, что есть интерьерные тенденции, а какие особенно ярко проявились за последнее время?


Есть глобальный тренд, связанный с изменением культуры стиля жизни и питания в городе. Этот тренд привел к переосмыслению организации кухни‐гостиной. Из утилитарного помещения, которое пустили в гостиную «постоять», кухня превращается в полноценный элемент интерьера, который должен встроиться, раствориться в общем дизайне. Современные городские возможности питания позволяют в принципе не готовить дома. Таким образом, кухня превращается в интерьерный функциональный элемент гостиной, в котором в качестве развлечений можно что‐то приготовить с друзьями, провести время. Еще один тренд связан с ванными помещениями. Современные возможности и отделочные материалы предполагают достаточно крупную элементную декорацию, то есть крупноформатный керамогранит, с очень красивыми природными фактурами, который, кстати, зачастую превосходит по качеству натуральные материалы. В то же время такое решение работает только в крупном формате, соответственно, если помещение санузла не позволяет его применять, этого не осуществить, поэтому в ванные комнаты должны быть соответствующих габаритов с правильными пропорциями. В целом площадь — это косвенный показатель возможности сделать хорошую квартиру или комнату. Очень важны пропорции, которые увязаны с элементами декорирования помещения — мебелью и отделочными материалами. Те же крупные деревянные фактурные панели: для того чтобы их можно было увидеть и заметить, необходимо пространство, на котором можно разместить этот интерьерный акцент. Когда петербуржец вкладывает 20 млн рублей (а москвич — 40 млн) в площадь, а потом столько же в декорирование, он хочет иметь гарантию реализации задуманного.


На каких площадях это реализуемо?


Метраж окончательно ушел на второй план. На 90 кв. м Legenda может разместить двуспальную квартиру с полноценным функционалом: мастер‐спальней, двумя санузлами, большим количеством мест хранения и красивой гостиной. У других девелоперов на этой площади получается просто три комнаты, в которых есть где спать.


Какое тогда имеет значение локация?


Местоположение тоже перестало иметь былое значение: бывает плохой дом в хорошей локации, и он неликвиден из‐за своего низкого качества. А бывает наоборот: в не очень хорошей локации качество проекта вытягивает цену достаточно серьезно. В Петербурге у нас несколько завершенных успешно кейсов, когда локация была сомнительной, но качество продукта позволяло привлечь высокоплатежную аудиторию. Например, ЖК «Legenda Комендантского» и комплекс «Legenda Героев».