Проектное финансирование «Прет-а-Порте» не развивает бизнес

Александра, как сегодня чувствует себя строительный рынок? 

С одной стороны, произошло очевидное ухудшение макроэкономической ситуации. С другой стороны, жилищное строительство оказалось в эксклюзивных условиях. Реформа, первый этап которой завершился, поддерживает отрасль: то, что банки полностью покрывают финансирование проектов, позволяет девелоперу не только в моменте, но также в среднесрочной перспективе (по нашей оценке, это как минимум год‐два) избежать нервозных ситуаций, связанных с недофинансированием, и, как следствие, принятия необдуманных бизнес‐решений. Если раньше реализация девелоперского проекта в первую очередь подразумевала управление финансами, то сейчас это главным образом управление экономикой.

Раньше, когда случались проблемы с ликвидностью, или, например, менялся спрос (за счет сезонных колебаний или колебаний в макроэкономике),— происходило то, что происходит, условно говоря, на бирже: спрос падал — девелопер начинал работать с ценой, с предложением, чтобы привлечь необходимое количество финансов в конкретном месяце. А сейчас ситуация кардинально поменялась и таких флуктуаций просто нет. Есть определенная финансовая модель, и мы живем в ней вместе с банком. Даже если девелопер вдруг захочет дрогнуть и снизить цену (что невероятно, такого за всю историю осознанного девелопмента не было), банк просто не даст это сделать. Он будет поддерживать проект с целью сохранить конкретные показатели рентабельности и эффективности.

С замужеством без права развестись. Но об этом пока девелоперы стараются не думать. Можно сказать, пока все находятся в «конфетно‐букетном периоде». Возможность смены банка, который осуществляет проектное финансирование, существует только до тех пор, пока проект еще сам по себе рентабелен (без денег, которые пришли в первый банк), — это примерно 25–30% поступлений от дольщиков.

Пока нет, озвучивают лишь какие‐то единичные случаи. Подождем год. Очевидно, что рынок вторичного кредитования будет. Потому что лидирующие банки занимают достаточно агрессивную позицию с точки зрения получения новых клиентов, новых проектов финансирования. BG: Есть мнение, что получить проектное финансирование не так‐то просто… А. Б.: Открыть проектное финансирование — в целом выполнимая задача. Но на рынке сейчас четкое разделение: есть проектное финансирование prêt‐à‐porter, а есть проектное финансирование haute couture. Prêt‐à‐porter — это типовые варианты финансирования с фиксированным процентом собственных вложений со стороны девелопера (не ниже 7–10%), это стандартные условия, с которыми имеют дело малые и средние девелоперы. Им приходится в этом вариться, и это нарушение того принципа, о котором я всегда говорю.

Финансирование должно помогать бизнесу, а не наоборот. Я не возьмусь утверждать, что проектное финансирование по стандарту поддерживает проект в частности и девелоперский бизнес в целом. Другое дело — когда строительная компания работает над своей стоимостью и над качеством продукта (а value девелопера базируется на качестве продукта), над коммуникациями с банком и с инвесторами,— тогда мы получаем проектное финансирование haute couture.

Оно не только позволяет качественно реализовывать конкретный проект, но и создает такие условия, при которых поддерживает и двигает вперед и проект, и бизнес как таковой. Потому что такое проектное финансирование подразумевает дополнительные «вкусняшки» в виде кэшаута, в виде кредитов под будущую прибыль, в виде дополнительных индивидуальных ипотечных программ…

Естественно. Но у нас в основном проектное финансирование второго типа. Просто потому, что мы всегда уделяли особое внимание взаимоотношениям с банками и с инвесторами. Это один из важных моментов, на котором фокусируется Legenda, и внутри компании есть отдельная команда, которая этим направлением занимается.

За год объем общего долга по стране вырос больше чем в три раза, и это понятно: порядка 65% проектов перешло на эскроу.

Долг долгу рознь. Когда мы говорим о долговой нагрузке девелопера, важно понимать качество долга. Если мы берем кредит, срок которого существенно превышает срок реализации проекта, он не предполагает в моменте выплату процентов (они полностью капитализируются), финансирование по нему может быть направлено частично на реализацию, к примеру, новой адресной программы (если мы говорим о кэшауте),— то это совершенно другая история по сравнению с обычной кредитной нагрузкой, которая бывает, предположим, у производственных предприятий.

Повторюсь: моя позиция заключается в том, что получить типовое проектное финансирование несложно. Банки в основном его предоставляют. Вопрос в условиях предоставляемого финансирования: это то, чем можно воспользоваться, или то, с чем придется несколько лет мучиться. Это первое. Второе — в банковской сфере тоже существует конкуренция. Банки борются за клиентов или за проекты, которые они считают лучшими.