Назад

ЮВЕЛИРНЫЙ ПОДЗЕМНЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ

Выбирая недвижимость, современные покупатели оценивает надежность девелопера по ряду критериев, в том числе и по динамике строительства его объектов.

Кто‐то периодически приезжает к строительной площадке, а кто‐то смотрит трансляции с веб‐камер, чтобы оценить, как продвигается строительство. Если дом «растет» — значит, работа идет, и доверие к застройщику выше. Но если дома из‐за забора по прошествии какого‐то времени не видно, у внешних наблюдателей может возникнуть ощущение, что «что‐то очень долго» , а вслед за этим субъективной оценкой начинают появляться волнения. С точки зрения несведущего в строительстве человека такая цепочка рассуждений кажется логичной, однако на самом деле делать подобные поспешные выводы не стоит.

Для LEGENDA, реализующей проекты в Петербурге, длительный нулевой цикл (именно так на профессиональном языке называется начальный «подземный» этап строительства) наоборот, показатель качественной работы. Ведь чтобы у дома был надежный фундамент, в прямом и переносном смысле этого понятия, необходима огромнейшая подготовительная работа. Эта работа начинается с важнейшего этапа многочисленных изысканий, исследований, прохождения экспертиз. Все эти невидимые внешнему наблюдателю действия — это уже часть строительного процесса, и длиться он может до нескольких месяцев, оставаясь невидимым для непрофессионального наблюдателя.

Следующий этап — подземные работы. Из‐за забора его, конечно, тоже не увидишь, но строительная площадка заметно оживает, работает техника, льется бетон, начинается активное движение транспорта. Вы удивитесь, насколько этот этап по своей технологии, длительности и другим особенностям отличается от одного объекта к другому. На примере реализуемых компанией проектов, мы расскажем, с какими трудностями на «подземном» этапе может, порой совершенно неожиданно, столкнуться девелопер, и как с ними справиться.

«LEGENDA Героев»

«LEGENDA Героев» — жилой smart‐комплекс, реализуемый в Южно‐Приморской части Петербурга рядом с побережьем Финского залива. Как и во всех своих домах, в этом проекте запроектирован подземный паркинг, в данном случае — двухуровневый. Наличие подземного паркинга — это не просто часть продукта LEGENDA, это еще и реализация важной социальной функции — транспортной разгрузки внутриквартальных проездов и освобождение дворов от припаркованных автомобилей. Для петербургского девелопера возведение подземного паркинга — это всегда неизведанное приключение.

Прекрасное место рядом с водой гарантирует прекрасные виды из окон будущих жителей, наличие подземного паркинга — сулит выполнение обещания закрытых дворов без машин и свободных проездов. Разве не прекрасная картинка в представлении покупателя? Конечно! Девелопер же смотрит на все эти решения совершенно с другого ракурса — через технологии реализации этой красивой задумки.

В случае с «LEGENDA Героев» близость залива не могла не сказаться на особенностях грунтов, которые значительно усложнили жизнь строителей на подземном цикле работ. Обилие подземных вод, глинистые почвы, огромные подземные валуны — с такими «сюрпризами» девелопер столкнулся на этапе откопки котлована. Из‐за сложных геологических условий, которые было невозможно предусмотреть, спрогнозировать абсолютно точный срок реализации нулевого цикла до начала строительных работ оказалось практически невозможно.

Для обеспечения всех качественных характеристик конструктива smart‐комплекса застройщик предпринял еще ряд мер на этапе выполнения подземных работ. Так, после приемки готового шпунтового ограждения проектировщики добавили еще 25 анкеров для дополнительного укрепления котлована.

Также проектом предусмотрена высокая частота свайного поля — только под одним корпусом устроено около 200 свай длиной 19 - 22 метра.

Таким образом, в проекте «LEGENDA Героев» компании пришлось одержать немало побед в борьбе со сложными особенностями петербургских грунтов.

Стоит отметить, что Петербург в принципе славится слабыми неоднородными грунтами, и многие ответственные девелоперы уже на этапе выполнения работ вынуждены пересматривать сроки согласно выбранному проектному решению.

Тем не менее, эксперты отмечают, что далеко не все застройщики так тщательно подходят к данному вопросу. Стремясь минимизировать издержки и не желая затягивать строительный процесс, такие компании при проектировании объектов не учитывают качество грунтов, а в результате уже жители сталкиваются с серьезными неприятностями. Эксперты в сфере строительства знают, что в некоторых локациях вполне нормальна ситуация, когда денежные и временные затраты, отводимые на нулевой цикл строительства, могут быть соразмерны стоимости и срокам строительства самого здания.

При устройстве шпунтового ограждения котлована строители «LEGENDA Героев» наткнулись на многочисленные огромные валуны, которые залегали на глубине нескольких метров. Для решения данной проблемы компания кропотливо «обходила» валуны шпунтом. Кстати, самый большой выполненный «крюк» составил порядка 10 метров. В дальнейшем уже при откопке котлована булыжники либо дробили, либо вынимали специальной тяжелой техникой.

Стоимость нулевого цикла домов LEGENDA, в каждом из которых предусмотрен подземный паркинг, в среднем составляет от 20 до 40 % в структуре затрат на строительство всего объекта.

Для сравнения, нулевой цикл дома без поземного паркинга, строящегося в обычных условиях, составляет в среднем до 15%.
По опыту реализации проектов компания выделяет на подземный этап до 40% от общего срока строительства проекта.

«Московский, 65»

Второй проект, о нулевом цикле строительства которого пойдет речь в данном материале, — «Московский, 65» , реализуемый в авторском сегменте LEGENDA Business. Проект включает 4 корпуса переменной этажности, два закрытых двора без машин, подземный паркинг собственную коммерческую инфраструктуру в виде торговых галерей, выходящих на центральную аллею, и пешеходный променад по периметру комплекса. Проект обрамляют здания — памятники, над объемно‐пространственными решениями и фасадами которых в разное время работали известные архитекторы: И.И. Шарлемань,                                        А.Ф. Твелькмейер, A.M. Соколов, И.И. Фомин, В.А. Матвеев и другие.

«Подземный» этап строительства этого проекта может стать, пожалуй, самым непредсказуемым, ведь для сооружения подземной части проекта нужно будет пройти через несколько исторических слоев, при этом позаботившись о полной сохранности исторических зданий, расположенных по периметру участка застройки.

Само место, где располагался бывший завод «Петмол», имеет богатую историю, начинающуюся с конца XVIII века и заканчивая переводом производственных мощностей молочного завода на окраину города в 2008–2009 годах.

Участок будущего «Московского, 65» — последний фрагмент большой территории, подвергшейся в последнее десятилетие редевелопменту. Известно много историй от девелоперов, уже реализовавших здесь свои проекты, об обнаружении под землей многочисленных фрагментов снарядов времен Великой Отечественной Войны. В годы блокады эта часть города подвергалась массированным бомбардировкам из‐за находившихся там стратегически важных промышленных предприятий. В послевоенные годы территория так и не была как следует очищена, и десятки снарядов пролежали под землей более семи десятилетий.

Это далеко не все, что таит котлован. Следы своей жизнедеятельности, безусловно, оставил и молочный завод. Все эти «подземные» трудности участка в центральном районе города — вполне ожидаемые, и застройщик к ним заранее морально и технически готов.

Первый этап «прощупывания» — стадия формирования свайного поля. Бетонные сваи погружают под землю на глубину до 25 метров с частотой 1 свая на 10 кв.м. При погружении сразу становится понятно, есть ли какое‐либо препятствие или неизвестный объект. Это определяется, в частности, по характеру вытесняемых грунтов или наличию специфических запахов. Такая частота свайной сетки не позволяет пропустить какие‐либо неприятные сюрпризы. В настоящий момент свайное поле уже сформировано. Это отнюдь не значит, что все трудности позади, однако свайная «разведка боем» прошла успешно.

Подземный этап строительных работ на этом объекте — довольно продолжительный (до 15 месяцев) и трудоемкий. На всем протяжении строительства компания проводит геотехнический мониторинг — это обязательное требование при строительстве в квартале сложившейся застройки, тем более, при наличии охраняемых объектов в непосредственной близости от стройплощадки.

Замеряется поведение грунтов и наличие воздействий на окружающие здания, попадающих в 30‐метровую зону от границ строящегося объекта. Эту функцию выполняет независимая аккредитованная организация.

Для каждого здания разработана собственная программа наблюдения, а также утверждены необходимые мероприятия по сохранению. Так, согласно проекту, согласованному с Государственной инспекцией охраны памятников Санкт‐Петербурга (ГИОП), и геотехническому обоснованию LEGENDA выполнила усиление фундамента зданий — памятников и сделала противокапиллярную гидроизоляцию (инъекции цементным раствором), то есть заполнила существующие швы между каменной кладкой для предотвращения возможного разрушающего эффекта в результате насыщения швов водой.

При строительстве «Московский, 65» даже один технологический цикл подземных работ, будь то устройство шпунтового ограждения котлована или свайного поля, разделен на несколько этапов, которые выполняются пошагово в строгой последовательности с параллельным мониторингом состояния окружающей застройки, который будет выполняться в течение всего периода строительства. В случае, если деформации будут превышать допустимые значения, строительные работы будут остановлены до тех пор, пока не будет разработано новое проектное решение.

Мало кто задумывается, но даже вывоз откопанного грунта в этой части города занимает гораздо больше времени, чем при аналогичных работах в окраинных городских локациях. Так, в данном случае проектом предусмотрена глубина котлована 7 м, а это 150 000 м3 высвобожденного грунта. Даже при условии, что на площадке будет работать большое количество специальной техники, для вывоза такого объема требуются месяцы непрерывной работы, причем этот процесс не всегда удается выполнять параллельно с другими работами нулевого цикла.

Строительные работы по проекту «Московский, 65» запланированы к окончанию в 4 квартале 2021 года. До конца 2 квартала 2022 года покупатели получат ключи от своих жилых и коммерческих помещений.

«Институтский, 16»

Дом «Институтский, 16» (сегмент LEGENDA Premium) также строится в условиях уже сложившейся жилой застройки, а это означает, что еще до начала работ компания проводила необходимые мероприятия по мониторингу жилых зданий, расположенных в радиусе 30 м. Проведенная экспертиза окружающей застройки зафиксирована в документе «Геотехническое обоснование строительства». Мониторинги осуществляются дважды в неделю, а при необходимости и чаще, специалистами Центра экспертно‐технического сопровождения по ряду параметров, среди которых наблюдение за осадкой зданий в охранной зоне, наблюдение за раскрытием существующих трещин, наблюдения за уровнем подземных вод, наблюдение за смещениями котлована.

Что касается технологии нулевого цикла данного проекта, то для того, чтобы возведение нового дома не оказало негативного воздействия на окружающие здания, а также с целью исключить негативное влияние грунтовых вод на фундамент, компания LEGENDA применила одну из самых надежных и дорогих технологий устройства ограждения котлована, возведя 27‐метровую стену в грунте (это высота 8‐этажного дома, только не вверх, а в глубину).

О технологии «Стена в грунте» наглядно рассказывает этот видеоролик

О проекте

Стена в грунте позволяет безопасно и достаточно комфортно вести откопку котлована до нужной проектной отметки. При этом откопка ведется мини‐экскаваторами, очень бережно, практически ювелирно, чтобы не задеть верхний и нижний уровни раскрепсистемы, устанавливаемой для фиксации стены в грунте в процессе откопки котлована.

Весь процесс создания такого грандиозного сооружения на нулевом этапе строительства занимает более года.

Можно ли делать по‐другому, не разрабатывая сложных решений и, таким образом, всегда укладываться в график? Можно. Но если девелопер думает не только о том, как построить и сдать, а еще и о том, как дом и его обитатели будут жить дальше, он не может себе позволить работать формально: «вот есть документ, проектная документация — я так и строю, все остальное меня не волнует». В этом суть отношения компании к своему продукту и к людям, которые выразили на этапе покупки свое доверие к ней.

Все новости