Назад

Поправки 214-ФЗ: банки не возьмут на себя рыночные риски

Сегодня на девелоперском рынке происходят законодательные изменения, которые, как утверждают эксперты, по своему масштабу сравнимы с пенсионной реформой или приватизацией 90‐х гг. О том, как поправки в 214‐ФЗ отразятся на деятельности застройщиков, какую роль станут играть банки, и как нужно вести себя покупателям, рассказал руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов в интервью с Максимом Морозовым на Business FM Санкт-Петербург.

— Сегодня происходят структурные изменения в отрасли: усиливается влияние банков, которые де‐факто станут бенефициарами ужесточения 214‐ФЗ. Участники рынка иронизируют, что через 2–3 года все застройщики станут подрядчиками банков. Как, на Ваш взгляд, изменятся взаимоотношения девелоперов с банками?

— Тема очень сложная, в ней очень много нюансов. Те изменения, которые «прилетели» в долёвку — это изменения, пожалуй, самые радикальные и самые значимые с момента появления 214‐ФЗ. Более того, по моему мнению, само появление этого закона, который, кстати, был очень нужным и своевременным для развития цивилизованного рынка долевого участия, не было столь непонятным и неожиданным, как текущие поправки. Как мы, участники рынка, к ним относимся? В этих правках отсутствует какая‐либо последовательность, отсутствует какой‐либо диалог между властью и бизнесом на тему, как развивать, как делать более цивилизованным этот рынок.

— Если взять взаимоотношения девелопера и банка, как они будут меняться, не возникнет ли ситуации, когда Центробанк станет условным регулятором на рынке вместо Минстроя?

— Кому‐то уже нужно было им стать, потому что как такового регулятора этого огромного рынка строящегося жилья не было. Колоссальный объем обращаемых ресурсов требует эффективного финансового регулирования. Подчеркну, только эффективного, последовательного и вдумчивого. Сегодня на тему, станут ли девелоперы подрядчиками у банков, мы слышим уже очень много печальных шуток и сарказмов от профессионалов рынка. На мой взгляд, этого не случится, потому что да, стройка штука сложная, но это чисто технологический процесс. Если все остальные риски сняты — это сделать несложно, и банки не возьмут на себя ни рыночные риски, ни риски конъюнктуры, продаж, ценообразования и маркетинга.

— Но это лишь один из профилей банка, но ведь у них еще есть целый рынок?

— Конечно, и я думаю, что во всех этих изменениях у банков вопросов точно не меньше, чем у самих застройщиков. Что принципиально изменилось? До этого девелопер работал один на один с рынком: он получал проект, получал разрешение на строительство и, руководствуясь некой своей логикой, своей экономикой, принимал самостоятельные решения о начале реализации проекта и открытии продаж. Банк для застройщика был одним из привлекаемых или не привлекаемых партнеров для реализации проекта. Если застройщик мог выстраивать долгосрочные отношения с банками, то он, как правило, работал с использованием проектного финансирования как инструмента стабилизации финансирования строительства, покрытия каких‐то кассовых разрывов. Сейчас модель принципиально меняется, появляется треугольник из рынка, застройщика и банка, и любой проект должен получить своего рода одобрение банка для открытия финансирования, даже целевого. Ну, например, через эскроу‐счета. Что это такое? Эскроу‐счета — это всего лишь формирование пассивов для финансирования проекта, но банк‐то должен принять совокупные кредитные риски, вне зависимости от того, какими источниками финансируется проект.

— А нужен ли этот посредник?

— С точки зрения цивилизованного рынка, нужен, потому что рынок будет зачищаться от недобросовестных участников. Банк не откроет финансирование, не пропустит никакой платеж, если ему внятно не объяснить, что дважды два — это четыре. Поэтому банк, в данном случае, как учитель по математике. Кроме этого, банк, принимая такие риски, должен для себя принять решение, готов ли он работать в этом рынке, в этом сегменте, в этом объеме, с отдельно взятым проектом, то есть он вынужден будет крайне осторожно относиться к выводу на рынок непонятных и неоднозначных проектов. Таким образом, это серьезный инструмент по сокращению того самого некачественного предложения.

— Возвращаясь к разговору о правках: застройщику разрешено привлекать целевые кредиты и целевые займы от материнской компании на строительство, но не более 20% от конечной стоимости строительства. Получается, что и здесь есть ограничения?

— Мне не очень понятно, каким образом законодатели определяли эти лимиты, потому что, мне кажется, ничего плохого в том, что материнская компания будет вкладывать собственные средства, нет. Возможно, это больше к вопросу возврата этих займов, которые должны как‐то структурироваться с учетом стадийности строительства и так далее.

— Ваша компания недавно вышла на рынок публичных заимствований. С чем связан этот шаг? Ответ, наверно, очевиден, но все же?

— Это сейчас очевидно, в момент, когда все произошло, другое дело — инкубация данного решения. Мы приняли решение еще 3 года назад. Уже тогда сигналов о том, что долевое участие будет как‐то видоизменяться и ужесточаться, было более чем достаточно.

— А станет ли такой формат популярным и привлекательным среди других девелоперов?

— Вы знаете, в этот вагон по щелчку не запрыгнуть. К такому решению мы готовились больше двух лет, вдумчиво, серьезно, обстоятельно занимаясь структурированием группы, международной отчетностью, аудированием, получением кредитного рейтинга. На последнем, пожалуй, стоит остановиться отдельно: относительно «живых» застройщиков в России, которые что‐то строят в более или менее нормальных объемах, порядка 450–500, из них всего 13 компаний имеют кредитный рейтинг.

— Но статус публичной компании налагает большую ответственность. Говорю из опыта журналиста: когда работаешь с публичными компаниями, в том числе, строительными, часто слышишь ответ: «это не комментируем», «об этом скажем чуть позже, так как повлияет на котировки акций» и так далее.

— У нас нет никаких котировок акций. Мы всего лишь выпустили корпоративные бонды, то есть это долговые бумаги, обращаемые на фондовом рынке. Конечно, компания становится более зарегулированная, но, я думаю, мы сохраним нашу политику открытости комментариев: мы всегда активно поддерживали отношения с профессиональными компетентными журналистами.

— Если резюмировать, какие плюсы и минусы статуса публичной компании Вы можете выделить?

— Крупный бизнес, к которому девелопмент так или иначе относится в силу своей капиталоемкости, не может быть непрозрачным, это просто вопрос стадии. Любая крупная девелоперская компания, на мой взгляд, неизбежно должна прийти к публичности вне зависимости от форм финансирования строительства.

— То есть мы стремимся к 100% ПАО в России?

— Скажем так, насколько компания должна быть акционерно публичной, это наверно вопрос опять же стратегии развития. Компания должна быть прозрачной с точки зрения отчетности и предсказуемости в своем развитии.

— Если развернуться на 180 градусов и посмотреть на рынок глазами клиента, как сейчас ему определить надежность застройщика?

— Я бы посоветовал смотреть на стадию: когда она выше, проект, как правило, выходит на другой ценовой диапазон, но риски объективно меньше. Безусловно, не исключаю публичность компании, ее прозрачность, ее историю, но давайте так: старая компания — это давно не синоним надежности. Девелоперы, готовясь к этим изменениям, старались впрок получить разрешения на строительство к 1 июля, не думая о том, как рынок будет работать в будущем. Но эти разрешения, как чемодан без ручки, долго лежать не смогут: их нужно запускать. И это еще одно подстегивание, чтобы на рынке в огромном количестве появлялись новые проекты с нулевой стадией, что, во‐первых, будет дисбалансировать рынок от его естественного выздоровления, а во‐вторых, создавать на рынке огромный ажиотаж, в том числе некорректную ценовую динамику, потому что собирать с нулевых стадий деньги можно только одним образом — демпингом.

Интервью Максима Морозова

Все новости